ARTIGO: A Falta de regularização e seus efeitos negativos após a morte da Pessoa Física

É mais comum do que se imagina nos negócios jurídicos de compra e venda de bem imóvel, a parte não transferir o direito real de propriedade. Não raro, nos deparamos com pessoas que alegam ser proprietários e como meio de prova do seu direto apresentam recibos, declarações, procurações, contratos de aforamentos, promessas de compra e venda, cessões de posse ou quaisquer outros instrumentos, sejam particulares ou públicos, que sem o devido registro, seja por não ser um título registrável ou por simplesmente lhe faltar a apresentação no registro de imóveis não possuem o efeito translativo ou constitutivo de propriedade.

Assim, a título de exemplo temos o seguinte fato: “A negocia com B a venda do imóvel X por determinado valor e forma de pagamento” – todavia, em vez das partes procurarem consultoria imobiliária ou até mesmo dirigirem-se a uma Serventia Extrajudicial, conhecido popularmente por Cartório, com competência de Notas, decidem elaborar um recibo comprovando a venda.

Nesta linha, o vendedor permite que o comprador ingresse na posse do imóvel e o comprador efetua o pagamento, desta feita, de forma equivocada, para A e B, que são partes do negócio jurídico aqui descrito, tem-se um negócio jurídico válido, perfeito e acabado, tendo o recibo o poder de transferir a propriedade do bem.

Como resultado, a parte compradora com animus de dono, passa “a vida toda” até seu trespasse pensando ser dono do bem imóvel, até que toda a “bomba” ou problema jurídico fica a cargo do (s) herdeiro (s) resolverem.

É imperioso frisar, que a maior incidência de negócios jurídicos sem a

transferência de propriedade são os negócios de menor valor ou pequena monta que para o Código Civil, são aqueles abaixo de 30 (trinta) salários mínimos, e os que, por costume local utilizam apenas recibos e/ou declarações, importante ressaltar também, que vários são os fatores que podem motivar a falta da efetiva transferência imobiliária em um negócio jurídico de compra e venda. Aqui, não divagaremos sobre a boa-fé ou má-fé das partes, nem eventual aquisição por meio do tempo a chamada aquisição prescritiva da propriedade – usucapião, mas tão somente os efeitos da falta de regularização imobiliária no âmbito sucessório.

Em sequência, o (s) herdeiro (s) pretendendo inventariar o (s) bem (ns) deixado (s) pelo falecido para se proceder a partilha ou adjudicação, descobrem que o imóvel formalmente nunca foi de seu ascendente, isso porque, muitas vezes o imóvel não possui matrícula ou não foi registrado pelo falecido a sua aquisição.

Desta feita, o (s) herdeiros (s) pode (m) optar por continuar na informalidade registral ou optar por regularizar juridicamente o imóvel, corrigindo o erro pretérito, bem como evitando mais erros porvindouros, isto é, que e a mesma responsabilidade de regularizar o imóvel passe para os descendentes do (s) herdeiro (s).

Nesta situação, caso o (s) herdeiro (s) decida (m) regularizar o imóvel, existem vários caminhamos eficazes a seguir, dentre os quais, analisando cada caso concreto o advogado de forma profusa verificará o melhor para o (s) herdeiro (s), ocasionando assim, celeridade no procedimento, economia com tributos e com taxas cartoriais, em muitos casos evitando até mesmo processos judiciais.

DESTACA-SE COMO EFEITOS NEGATIVOS:

1) um imóvel sem matrícula tende a depreciar seu valor de mercado;

2) sem o registro imobiliário o (s) herdeiro (s) não possui (em) disposição sobre o bem, assim, caso o (s) herdeiro (s) pretenda (m) dispor (alienar ou dar em garantia) o imóvel, farão apenas cessão de direitos hereditários ou

cessão de posse caso já tenha ocorrido o inventário, isso porque, não há como alienar a propriedade, mas tão somente ceder os direitos;

3) os gastos e o tempo para sua regularização, fato que se o imóvel estivesse registrado em nome do falecido, abria-se o inventário e por consequência a transferência formal no registro de imóvel para o(s) herdeiro (s);

4) a possibilidade de imóvel que tenha matrícula ainda em nome do vendedor responda por dividas do mesmo, ocasionando inclusive a penhora do imóvel;

5) deixar a família sem patrimônio formal;

6) não possuir a real descrição do seu imóvel junto ao registro de imóveis;

7) problemas no momento de indenizar em eventual desapropriação do bem, pois se o imóvel tiver matrícula não se sabe quem receberá a indenização, os proprietários tabulares que venderam ou os posseiros compradores;

8) caso seja imóvel rural, impede receber benefícios do governo, pois não há como dar o imóvel em garantia;

9) possibilidade de litigio, caso o imóvel tenha matrícula em nome do vendedor e, caso este venha a falecer o (s) herdeiro (s) do vendedor que consta como proprietário na matrícula pode (m) pretender levar o bem a inventário, desconsiderando assim, o negócio jurídico que o comprador que não registrou, enfim inúmeros imbróglios jurídicos podem surgir. Importante consignar, que a falta de registro não impede o procedimento de inventário, pois, o (s) herdeiro (s) pode (m) inventariar apenas os direitos que o falecido tinha sobre o (s) bem (ns). Buscou-se com esse artigo, demonstrar de forma breve os efeitos que o negócio jurídico sem registro causa quando o comprador falece e não tem o imóvel registrado em seu nome.

Conclui-se que o correto é, quem compra deve registrar para se ter como

proprietário nos termos da Lei e por consequência, possa gozar de todas as faculdade que alicerçam a propriedade, mas que, por não lavrar o título correto e não registra-lo, após sua morte, deixa a família com problemas complexos para resolver, ocasionando inclusive gastos no futuro que no passado seriam desnecessários, por todo exposto recomendamos ainda o plano sucessório que nada mais é do que um ato de amor do ascendente para com seus descendentes/herdeiros, pois com o planejamento sucessório

evita-se gastos, brigas e divergências familiares, bastando reservar o usufruto do bem em seu planejamento, trataremos do planejamento sucessório em outro artigo.

Quem não registra não é dono!

Consulte um advogado!